【재결요지】 청구인은 사건건물 주소가 아닌 ○○구 ○○동 산10번지에 2004. 1. 28. 전입신고 하여 거주하고 있고, 청구인이 사건건물에 실제 거주하여 왔다고 주장하는 문○○는 사건대지에 대한 경매신청 등기일 이후인 2012. 5. 25. 전입신고 하여 주택임대차보호법상 임차인의 보증금 우선변제 요건을 갖추지 못하였음이 분명하다는 점이 제출된 서류 등에 의해 객관적으로 확인되는 이상, 이 사건 처분은 관계법령에 따른 것으로 적법ㆍ타당하다.
【주문】 청구인의 청구를 기각한다.
【청구취지】 피청구인이 2013. 2. 20. 청구인에 대하여 한 압류재산매각대금 배분에 대한 이의신청 기각결정은 이를 취소한다.
【이유】 1. 사건개요
피청구인이 부산광역시 ○○구 ○○동 152-3 대지 53㎡(이하 “사건대지”라 한다)상 위반건축물(3층, 연면적 90㎡, 이하 “사건건물”이라 한다)의 소유자 김○○에게 1998년부터 매년 이행강제금을 부과하였으나 체납하여 사건대지를 한국자산관리공사에 공매의뢰 함에 따라 한국자산관리공사가 대지 매각대금 29,199,000원 배분절차를 진행하던 중, 사건건물 1층 임차인인 청구인(실제 거주자 : 청구인의 동생 문○○)이 배분대상에서 제외됨에 대한 이의제기서를 2013. 1. 16. 한국자산관리공사에 제출하자 배분을 유보하고 이의 대상금액과 이의제기서를 피청구인에게 인계ㆍ이첩하였다. 이의제기서를 이첩 받은 피청구인은 2013. 2. 20. 청구인에게 체납처분절차에서 소액임차인이 주택임대차보호법에 따른 보증금을 우선변제 받기 위해서는 경매신청 등기(본건 2012. 5. 2.)전 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하나, 청구인은 전 건물주와 임대차계약을 체결한 후 지금까지 계약서상의 주소지 외의 곳에 주민등록하여 거주하고 있고, 계약서상의 주소지에는 동생 문○○가 주민등록 없이 거주하다가 경매신청 등기 후인 2012. 5. 25. 전입신고 하여, 주택임대차보호법에서 정한 대항력 요건(주택의 인도, 주민등록)을 결하여 배분에서 제외된다는 내용의 회신(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장 요지
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 사건건물의 실제 거주자 문○○는 2011.06.30. 사건건물에 이사 들어왔는데 2012년 5월초 한국자산공사로부터 ○○구청의 매각 건에 사건건물이 경매로 팔린다는 통보가 있은 후 배분일자에 갔더니 서류상은 세입자가 먼저 순위가 되어 있음에도 사하구청이 먼저 배분된 것이 너무 억울하여 이렇게 이의를 제기한다.
나. 문현미는 사건건물에 들어올 때 전세금이 부족하여 친오빠 문○○(청구인)에게 돈을 빌리게 되어 그 돈을 다 갚을 때까지 전세계약서를 오빠인 청구인 이름으로 하게 되었는데 이런 일이 생기리라고는 꿈에도 몰랐으며, 2011.06.28. 확정일자를 받고 문○○가 지금까지 거주하고 있는데 전재산인 전세금을 한 푼도 못 받고 나가게 되었기에 살 길이 막막하다.
다. 청구인의 동생 문○○는 기초생활수급자로 딸아이와 함께 힘겹게 살아가고 있는 실정으로, 이 사건 처분은 너무 가혹하니 취소하고 전세금을 받을 수 있도록 해주기 바란다.
3. 피청구인 주장 요지
피청구인은 다음과 같이 주장한다.
<본안 전 항변>
건축법 제80조(이행강제금)제6항에 허가권자는 제3항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세처분의 예에 따라 징수한다고 하고 있으며, 행정심판법 제3조(행정심판의 대상) 제1항에는 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다고 규정하고 있고, 지방세기본법 제119조 및 제125조제1항 이 법 또는 지방세관계법에 따른 이의신청 또는 심사청구의 대상이 되는 처분에 관한 사항에 대하여는 행정심판법을 적용하지 아니한다 라고 규정하고 있는바 이 사건 처분의 불복절차는 지방세기본법에 특별한 규정이 있는 경우에 해당되어 행정심판의 대상이 아니므로 청구인의 청구는 각하되어야 한다.
<본안에 대한 답변>
가. 주택임대차보호법 제3조제1항에 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항에 “제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제8조제1항에 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다”라고 규정하고 있다.
나. 청구인은 2011.06.28. 사건건물 1층에 대하여 당시 소유자인 김○○와 임대차계약을 체결하고 같은 날 부산지방법원 사하등기소에서 확정일자를 받았으나, 청구인은 계약서상의 번지가 아닌 사하구 괴정동 산10번지에 2004.01.28. 전입신고 하여 현재까지 거주하고 있으며, 위 계약서 상의 번지에는 청구인의 동생인 문○○가 2011.06.30.부터 지금까지 거주하고 있다.
다. 이상과 같이 체납처분절차에서 임차인이 주택임대차보호법에 따라 보증금을 우선 변제 받기 위해서는 주택의 인도와 함께 경매신청의 등기(이 건 2012.05.02) 전에 주민등록 전입신고를 하여야 하고 계약서상의 확정일자를 받아야 하나, 청구인은 2004.01.28.부터 현재까지 계약서상의 주소와 다른 곳에 전입 신고하여 거주하고 있으며, 위 계약서상의 주소에는 계약자의 동생이 2011.06.30.부터 주민등록 없이 거주하다가 경매신청 등기일 2012.05.02. 이후인 2012.05.25. 전입신고 하였다.
라. 이와 같이 청구인은 임차한 주택을 인도 받지도 않았고 주민등록 전입신고도 하지도 않았다. 따라서 청구인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건인 주택의 인도와 주민등록을 결하여 배분에서 제외된 것으로 본 처분은 위법ㆍ부당함이나 재량권의 일탈 남용이 없는 정당한 처분이다.
마. 청구인과 청구인의 동생이 처한 사정이 딱하기는 하나 행정청이 행하는 처분은 엄격히 법령에 적합하여야 하는 바, 상기와 같이 이 사건 처분은 피청구인이 관련 법령에 따라 적법하게 행한 행정처분으로 청구인의 주장은 이유 없으므로 각하 또는 기각되어야 한다.
4. 이 사건 청구의 행정심판 적격 여부 및 처분의 위법ㆍ부당 여부
가. 관계법령
○「주택임대차보호법」제3조, 제8조
○「건축법」제80조,
○「지방세기본법」제125조
○「행정심판법」제3조
나. 판 단
(1) 청구인의 청구서, 피청구인의 답변서, 주민등록등본(문○○,문○○), 사건대지 등기사항전부증명서, 한국자산관리공사의 이의신청 이첩 서류, 이의신청에 대한 회신 공문 등 각종 증거자료를 종합하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(가) 피청구인이 사건건물 소유자 김○○에게 1998년부터 매년 이행강제금을 부과하였으나 체납하여 피청구인은 2012. 3. 30. 사건대지를 한국자산관리공사에 공매의뢰 하였다.
(나) 한국자산관리공사가 대지 매각대금 29,199,000원 배분절차를 진행하던 중, 사건건물 1층 임차인인 청구인이 배분대상에서 제외됨에 대한 이의제기서를 2013. 1. 16. 한국자산관리공사에 제출하자 배분을 유보하고 이의 대상금액과 이의제기서를 피청구인에게 인계ㆍ이첩하였다.
(다) 이의제기서를 이첩 받은 피청구인은 2013. 2. 20. 청구인에게 주택임대차보호법에서 정한 대항력 요건(주택의 인도, 주민등록)을 결하여 배분에서 제외된다는 내용의 이 사건 처분을 하였다.
(2) 살피건대, 「주택임대차보호법」제3조제1항에 의하면 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보며, 같은 법 제8조제1항에서 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다고 규정되어 있는 한편, 「건축법」제80조제6항에 의하면 허가권자는 제3항에 따라 이행강제금 부과처분을 받은 자가 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하도록 규정되어 있고, 「지방세기본법」제125조제1항에서 이 법 또는 지방세관계법에 따른 이의신청 또는 심사청구의 대상이 되는 처분에 관한 사항에 대하여는 「행정심판법」을 적용하지 아니하며, 「행정심판법」제3조제1항에서는 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다고 규정되어 있다.
(가) 우선, 피청구인은 본안 전 항변으로써 이 사건 처분의 불복절차는 지방세기본법에 특별한 규정이 있는 경우에 해당되어 행정심판의 대상이 아니므로 청구인의 청구는 각하되어야 한다고 주장하는바 이에 대하여 보면,
「건축법」 제80조제6항에서 이행강제금을 납부기한까지 내지 아니하면 지방세 체납처분의 예에 따라 징수한다고 규정되어 있는데, 이는 그 문언상 체납된 이행강제금을 “징수”하는데 있어 지방세기본법 등의 체납처분에 관한 규정을 적용하겠다는 취지이지, 지방세기본법상 위법 또는 부당한 처분에 대한 불복절차에 관한 규정까지 적용된다고 보기는 어렵다 할 것이고, 더욱이 피청구인은 이 사건 처분서에서 본 처분에 이의가 있을 경우에는 행정심판을 청구할 수 있다고 안내하고 있는 점에 비추어 보면 피청구인의 본안 전 항변은 받아들이기 어렵다.
(나) 한편 청구인은, 2011. 6. 28. 확정일자를 받고 동생 문○○가 실제 지금까지 거주하고 있음에도 전재산인 전세금을 한 푼도 못 받게 되는 것은 너무 가혹하다고 주장하나,
제출된 청구인과 문○○의 주민등록등본에 의하면, 청구인은 사건건물 주소가 아닌 ○○구 ○○동 산10번지에 2004. 1. 28. 전입신고 하여 거주하고 있고, 사건건물에 실제 거주하여 왔다고 주장하는 문○○는 사건대지에 대한 경매신청 등기일 이후인 2012. 5. 25. 전입신고 하여 주택임대차보호법상 임차인의 보증금 우선변제 요건을 갖추지 못하였음이 분명한바, 관계법령에 따른 이 사건 처분을 달리 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다.
5. 결론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다 할 것이므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
